Тема: Ипотечное кредитование в России: практика и опыт зарубежных стран.. Учебная работа № 396309

Учебная работа № 396309. Тема: Ипотечное кредитование в России: практика и опыт зарубежных стран.

Выдержка из подобной работы

…….

Ипотечное кредитование в России

…..

И
невозможное возможно.

Ипотечное кредитование – это предоставление частным
лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого
жилья.  Для того, чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как
минимум трех условий.  Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые
ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых,
потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для
погашения кредита; и, наконец, юридическая возможность использования жилья в
качестве залога.  Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая
ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо
не подо что.  Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных
условий.

Рассмотрим сначала ситуацию с обеспечением ипотечного
кредита.  Как уже было сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая
квартира.  Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь
возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать.  Считается, что
возможность выселить заемщика в нашей стране гарантированна Законом об ипотеке[1].  В нем сказано, что заемщика и
членов его семьи можно выселить при условии, что «такие
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в
силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных
банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение
или строительство таких жилого дома или квартиры.» (ст. 78).

Понятно, что это положение не работает.  Вынудить
заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не
представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых
людей?  А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать
какую-то бумажку, но жить ему негде?  Станет ли суд в этом случае нарушать
конституционное право гражданина на жилище?  Тем более если вспомнить, что
выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов
опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая
специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов.  Однако
если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него
никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать ипотечные кредиты
именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру
из резервного фонда.

С наличием платежеспособных заемщиков тоже все
непросто.  В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика
признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30%
от его декларируемого дохода.  В таблице приведена сумма ежемесячных выплат в
зависимости от ставки процента и сроков при кредите в 25 тысяч долларов.  Там
же указана требуемая величина доходов для этих же условий.  Сегодня наиболее
распространены кредиты под 15% годовых сроком на десять лет.  Простой расчет
свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие
официальный доход около 2000 долларов в месяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей
стране.  В основном это квалифицированные профессионалы – сотрудники иностранных
фирм и высшие менеджеры крупных компаний.  Но последние в кредитах, как
правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.  При
этом непонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую заботу о
формировании ипотечных систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема – наличие средств. 
Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости
от того,…