Тема: Реализация сравнительного подхода при оценке недвижимости . Учебная работа № 400011

Учебная работа № 400011. Тема: Реализация сравнительного подхода при оценке недвижимости

Выдержка из подобной работы

…….

О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки

…..зволяет заказчику получить обобщенную оценку стоимости
предприятия, учитывающую различные стороны его деятельности и потому
представляющуюся нам более сбалансированной.
В
первой главе показывается, что в силу значительных колебаний курсовой стоимости
акций российских предприятий часть из них нельзя использовать в качестве
аналогов при сравнительном подходе (метод сопоставимых компаний). Приводится алгоритм
для распознавания и отсева предприятий с недостоверной капитализацией, который
в расширенном варианте позволяет получать перспективные оценки их
капитализированной стоимости на период в несколько месяцев.
Во
второй главе на примере итогов аукциона по продаже госпакета акций компании
“Славнефть” рассматривается процедура согласования результатов при
оценке действующего предприятия, полученных в рамках доходного, рыночного и
затратного подходов, производится анализ этих подходов. Отмечается высокая степень
приближенности оценок первыми двумя методами и существенное различие
результатов, полученных этими тремя методами.
Точность
оценки стоимости действующего предприятия (бизнеса) в российских условиях для
крупных компаний может, по нашему мнению, в лучшем случае достигать 20-25
процентов.
Мы
также считаем, что процедура согласования результатов практически не
формализована и требует дальнейших научных исследований.
I. О капитализированной стоимости предприятий.
1. Общее обсуждение задачи.
Под
капитализированной стоимостью предприятия понимается произведение рыночной
(курсовой) стоимости акций на их количество. Величина и динамика
капитализированной стоимости достаточно тесно коррелирует с изменением рыночной
стоимости действующего предприятия. Что же касается количественных величин, то
значение капитализированной стоимости для предприятий в России обычно находится
между рыночной стоимостью бизнеса, вычисленной в рамках доходного подхода, и
рыночной стоимостью имущественного комплекса, т.е. капитализированная стоимость
может служить ориентиром для оценки как того, так и другого. В отдельных
случаях эта зависимость может не выполняться, например, в сфере услуг, где
стоимость имущественного комплекса иногда может быть в несколько раз меньше
стоимостей, вычисленных в рамках доходного и рыночного подходов.
В
методе компаний-аналогов (одном из методов сравнительного подхода) обычно
отбираются предприятия той же отрасли промышленности с близкими техническими и
финансово-экономическими показателями, акции которых котируются на рынке. Далее
вычисляют их капитализированные стоимости и сравнивают оцениваемое предприятие
с предприятиями-аналогами по различным финансовым и производственным
показателям. В качестве финансовых показателей обычно берут выручку от реализации
и чистую прибыль. В качестве производственных показателей, например, для
нефтяных компаний обычно берут добычу нефти и газа, а также запасы нефти и газа
в нефтяном эквиваленте.
Данная
часть статьи посвящена выявлению основных причин ошибок при оценке
капитализации крупных предприятий и описанию критерия, позволяющего сократить
число ошибок. Например, если в момент исследования погрешность перспективной
оценки стоимости акций предприятия-аналога, вычисляемая по предлагаемому
алгоритму, превышает заданный порог (20-25 процентов на среднесрочную
перспективу), то такое предприятие надо исключить из списка
предприятий-аналогов.
Российские
акции могут сильно колебаться в цене даже на протяжении полугода (см.,
например, рис.1). И если использовать при оценке данные полугодичной давности,
то можно очень сильно ошибиться.
Главный
наш тезис состоит в том, что выбор предприятий-анало…